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東航置業上海項目拿地8年才銷售 每平方米毛利達4萬
發表時間:2013-04-09 14:26:15   作者:郭小群   瀏覽:4634
提要:在上海徐家匯濱江的核心位置,一個名為“云錦東方·灣庭”的樓盤,由于總建筑面積超過50萬平方米的開發體量,被認為是上海市中心目前在售的少數超大規模樓盤。根據上海市房地產估價事務所2004年一季度對云錦東方·灣庭所在的徐匯區龍華街道190街坊的土地價格評估,上述地塊的總價值僅6.49億元。

  在上海徐家匯濱江的核心位置,一個名為“云錦東方·灣庭”的樓盤,由于總建筑面積超過50萬平方米的開發體量,被認為是上海市中心目前在售的少數超大規模樓盤。但很少有人關注到,這個在2012年12月才開盤的樓盤,其實早在2004年就已經拿到了土地,在拿地8年后,才開始入市。更鮮為人知的是,該項目屬于被國資委要求退出房地產業務的東方航空集團所有。

  上述樓盤的成交均價超過5萬元/平方米,但是按照拿地當年的土地估價和地塊總建筑面積,每平方米的土地成本卻只有1000元。可以預計的可觀利潤,令很多企業垂涎。特別是對于主業業績不夠穩定的東航集團來說,這一項目更可以確保集團能夠交出漂亮的成績單。

  總投資60億 售價5.44萬元/平方米/

  網上房地產資料顯示,云錦東方·灣庭的土地使用權,來自于2004年和2011年東航置業簽訂的兩份土地出讓合同。其中,2011年那份是對原有協議的補充。根據上海市房地產估價事務所2004年一季度對云錦東方·灣庭所在的徐匯區龍華街道190街坊的土地價格評估,上述地塊的總價值僅6.49億元。

  如果以上述評估總價值換算項目的土地成本,可以發現該地塊土地成本驚人的低廉。據云錦東方銷售負責人介紹,這一項目的可售面積超過50萬平方米,其中33萬平方米是住宅,剩余的17萬平方米用于辦公。以此計算,每平方米建設面積的土地成本僅為1000多元。如果2011年補充合同所約定的土地出讓價格仍然維持2004年時的水平,那么整個項目的利潤將非常可觀。網上房地產資料顯示,云錦東方·灣庭的平均合同成交價高達5.44萬元/平方米。

  不過,上海東航投資有限公司(以下簡稱東航投資)有關負責人介紹說,東航置業曾就上述項目于2009年補付過一筆土地出讓金,但他未透露具體的數額。

  中房信研究總監薛建雄說,雖然補簽的土地合同地價往往較之前有所提高。但與同期出讓的土地相比,依然會優惠不少。

  上海環境熱線公告顯示,云錦東方·灣庭的總投資額為60億元。依此計算,云錦東方每平方米投資額只有1.2萬元,目前云錦東方合同售價為5.44萬元/平方米,每平方米毛利約4萬元,仍然可以得出毛利水平超高的結論。

  不過,東航投資有關人士對《每日經濟新聞》記者稱,上述每平方米投資額并不包括預征的土地增值稅以及其他財務成本,實際的利潤并沒有想象的那么高。至于該項目的利潤水平究竟是怎樣的,該人士并未透露。

  但參考與云錦東方·灣庭同一時間拿地的恒盛尚海灣,多少可以了解這一項目的可能利潤。在恒盛地產上市的2009年,正是來自于恒盛尚海灣等高毛利項目的貢獻,恒盛地產的毛利率才升至48%以上。

  以上述毛利水平衡量,云錦東方的毛利水平顯然遠遠高于行業的平均水平。

  目前僅銷售不到4萬平方米/

  資料顯示,云錦東方上海東航置業有限公司主要從事房地產投資、開發、經營及基本建設業務。除上海外,公司項目還遍及西安、云南、杭州、北京。上海工商行政管理局的企業檔案進一步透露,上海東航置業有限公司的股東分別是上海東航投資有限公司和東航房地產投資有限公司。

  東方航空2012年年報透露,東航房地產投資有限公司的股東之一正是上海東航投資有限公司。而上海東航投資有限公司的控股股東則是東方航空集團公司。

  《東方航空報》2004年報道稱,東航房地產投資有限公司在2004年揭牌,它的成立標志著東方航空九大業務板塊的成形,宣告了東航集團以航空運輸為主,房產、金融為輔的多元化戰略的全面展開。

  公開資料顯示,在2010年國資委出臺退房令后,東方航空股份有限公司有過兩次轉讓股份給東航投資有限公司的記錄。一次是在2011年,向母公司東航集團旗下上海東航投資有限公司(以下簡稱東航投資)轉讓東航房地產投資有限公司 (以下簡稱東航房地產)5%股權,作價1.01億元。

  另一次是在2012年,東航轉讓東航房地產投資有限公司5%股權獲得收益0.89億元。一位財務人士說,由于東方航空股份有限公司和東航投資有限公司屬于同一控股股東,兩家公司的相互交易并不會改變東航房地產投資有限公司的最終所有權,但卻可以讓大股東東方航空集團因上述關聯交易而提升經營收入和經營利潤。

  2012年東方航空全年營業外凈收入27億元,占稅前利潤總額的比重達77%,其中就包括了轉讓東航房地產投資有限公司5%的股權所帶來的收入。

  而對整個東航集團來說,云錦東方項目的實際貢獻利潤將更為可觀。根據云錦東方的資料,整個項目的總建筑面積多達50萬平方米,但目前僅開發、銷售了不到4萬平方米。這意味著即使云錦東方的銷售價格長期不變,東方航空集團從整個項目獲得的利潤依然將非常可觀。

  東航投資:不會再去拿地/

  和很多央企開發用地一樣,云錦東方·灣庭的前身,也是東航集團旗下的一家配套工廠——東方航空設備有限公司。2003年,在徐匯濱江整體開發啟動之后,上述地塊變為開發用地。

  而在東航集團旗下,類似可以被利用的地塊,并不只有云錦東方·灣庭。根據東方航空股份有限公司的名單,東航集團僅在西安、咸陽及永登三地就有33項土地物業和225項大廈物業,以及相關建設、基建及設施。而在昆明,還有7項土地物業及77項大廈物業及相關建設、基建及設施。

  事實上,東航投資有限公司此前在多個城市有房地產開發。按照慣例央企的地產公司,利用集團旗下的土地開發房地產的不在少數。

  這讓業內猜疑,未來這些地塊是否也會成為東航房地產可以利用的開發用地?

  上述猜測被東航投資有限公司的有關人士否認,并稱,目前國家對于土地出讓的安排,必須要走招拍掛流程。現階段東航投資的主要任務還是將手上的業務完成,不會再去拿地,東航投資未來的業務必然是收縮的。  

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